资产清查报告
城市化的快速推进，我国的城镇化接近60%，土地资源、水资源、公共服务体系等，许多问题开始凸显，国家正下大力治理。虽然这些东西与我们息息相关，但与城市小区业主关系更直接的是我们的居住问题。目前众多小区为公共利益维权，并不是为了自己获得更多的利益，而是对未来的担忧。
住宅设计使用七十年，由于设计和建筑水平的限制，加之被动式管理（不出问题不保养），十多年后便见其破败之像：外墙剥落、基础腐蚀、地面塌陷、电梯故障、供排水管道和电力问题频发。维护维修工程浩大，业主们购房时交的那点维修资金，许多都在这些问题出现之前就被掏空了。靠工资维持住宅维修保养，就会成为业主们的忧心之痛。小区都有一笔不菲的公共资产，似乎是业主们的希望之光。然而，这一束光却引发了熊熊烈火，此起彼伏的维权和诉讼激起了遍地浪花。本文从现实摸索中获得一点见解，仅为分析参考之用，希望能给大家提供帮助。（文中引用为A小区实例）
目 录
一、资料收集
（一）调取资料
（二）更多资料
二、小区房屋性质
三、小区公共资产法律规定
（一）公共部分
（二）利用共有部分可以产生的收益及分配规则
四、小区公共资产现状
（一）应无条件移交的公共资产
（二）有争议的部分
1、小区内幼儿园
2、小区外围停车费
3、人防工程
4、地下车库
5、会所（改名：综合楼）
一、资料收集
（一）调取资料
1、 红线图（2004）
2、 红线图（2007）
3、 总平面图
4、 建设工程规划审批单
5、 地块规划设计条件
6、 城市规划技术论证报告
7、 建设工程竣工规划验收合格证
8、 规划调整方案批复
9、 建设用地规划许可证
10、 土地使用权证
11、 房地关系图
12、 测绘成果表：1栋20912.4㎡、2栋31243.28㎡、3栋17813.28㎡、4栋16977.35㎡、5栋15227.37㎡、6栋15764.36㎡、7栋8281.16㎡、8栋16635.03㎡；1-8栋设计用途：住宅，9-13栋为商业。综合楼：2900.63㎡，无预售许可证；
13、 总规划建筑面积：17.8万㎡，实测总建筑面积：169138.35㎡；其中，1-8栋住宅：142854.23㎡，9-13栋为商业；综合楼：2900.63㎡，地下室：23383.49㎡，幼儿园、综合楼和地下室无预售许可证。
14、 综合楼房屋初始登记申请表
15、 物管用房确认单：
（二）、更多资料
1、国有建设用地土地出让合同，土地使用权证；
2、各栋预售许可证、、测绘报告（包括实测与预测）、竣工验收备案表，某小区-2.8（地下一层）勘测成果表；
3、各栋销售建筑面积统计表；
4、共有建筑面积分摊方案；
5、建设工程规划核实合格证书；
6、人防报建资料；
7、土地增值税清算手续、房地产开发项目清算说明，建设成本备案资料；
8、综合楼产权（栋）证、国土证及建筑方案审查意见书；
9、技术经济指标:停车规划要求(停车设施的位置层数、面积、数量)、其它公共配套要求(其它公共配套的名称、位置层数、面积、间数)等；
10、以上信息数据的载体(经规划部门审定的图纸批文，表格证书等)。
二、小区房屋性质
1、2-8号栋，设计用途为住宅，1号栋设计用途为商住楼（后改为住宅）；9-13号栋为商业门面；
2、综合楼，2900.63㎡，原规划设计用途为会所，2011年改规为综合楼；
3、幼儿园，小区公共服务配套设施，无产权证。
三、小区公共资产法律规定
（一）公共部分
1、《民法典》第二百七十一条延续《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《民法典》二百八十二条新增一条关于业主共有部分产生收入归属的规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
2、《民法典》第二百七十四、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定：属于业主共有的部分包括：(1)建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；(2)建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施；(4)物业服务用房；(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
（二）利用共有部分可以产生的收益及分配规则
利用小区共有部分进行营利的形式多种多样，如电梯、门闸、道闸、建筑外墙等公共区域的广告收益；小区公共区域的停车费收益；小区公共区域内出租的摊位收益；利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入；自动售卖机的场地费；快递柜入场费等等，这些收益在扣除合理的成本之后，都应属于小区业主公有收益。
《民法典》第二百八十三条的规定，共有部分收益的分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分面积所占比例分配，即：专有部分面积所占比例越大，可以分得的收益就越多。
四、小区公共资产现状
（一）应无条件移交的公共资产和收益
1、物业用房：8栋-101、102、103、104，721.22㎡；6栋-101、102、103、104，513.89㎡；共：8套，1235.11㎡。
2、球场、活动室等，架空层及利用架空层的所有建筑物。
3、电梯、门闸、道闸、建筑外墙等公共区域的广告收益。
4、小区公共区域内出租的摊位收益。
5、利用小区公共配套设施的经营收入，如自动售卖机场地费、快递柜入场费占用费。
6、A小区地面停车位，规划设计225个，全部铺设草地。小区内南边行车道北侧88个；8、9栋以北至地埋式垃圾站边上137个。这些地面停车位，是建筑规范中的主要技术经济指标，属配套设施建设，是现行《物权法》和即将试行的《民法典》明确规定的业主共有部分，其收益为全体业主所有。如若没有按照规划建设，则可追诉。
7、围墙内和占用共有道路、绿地的停车费。
（二）有争议的部分
1、小区内幼儿园
规划用途为小区公共服务配套设施。经查：不能办理产权证。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施按以下原则处理：
(1) 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
(2) 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
(3) 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
因此，A小区幼儿园建设计入了整个小区建设成本，分摊给了全体业主，属小区全体业主共享的公共教育资源；在全体业主交房之后，利用公建幼儿园经营所得收益，归全体业主所有。
按照相关政策规定，幼儿园应无偿移交当地教育部门管理，为公益性、普惠性幼儿园，只能按政府统一指导价格接受本区域幼儿入园，由政府承担其全部收支和风险，幼儿园移交教育部门后业主不再享受其收益。
2、小区外围停车位
根据规划总平面图设计规范，A小区的绿地率为41.64%，主要分布在东边和南边的用地红线与建筑退让线之间，园区内有零星绿化。开发商利用东边绿化带与占用小区围墙外红线范围内的周边辅道、草地，设置了停车位。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，小区围墙外红线内车位，不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使开发商在建造A小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于小区外围车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，该部分停车位仍属于占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其所得收益应归全体业主所有。
3、人防工程
从调取的资料查出，A小区没有结建人防地下室，显示为“人防异地建设”，异地建设的人防工程也无法查到，可能是“以费代建”。
结建人防工程是城市民用建筑建设单位或开发商必须依法履行的义务。国家《人防法》第四条规定，“人民防空经费由国家和社会共同负担”，第八条规定，“一切组织和个人都必须依法履行人民防空的义务”，第二十二条规定，“城市新建民用建筑， 按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。按照国家《人民防空工程建设管理规定》第四十七条规定“应当建设的人民防空地下室”。人防地下室建设是国家规定列入商品房建设项目的配套设施。
根据国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部《关于规范防空地下室易地建设收费的规定》(计价格[2000]474号)及各省实施《人防法》办法，都有类似规定“因条件限制不能按规定修建防空地下室的，或按规定易地修建防空地下室确有困难的，必须缴纳易地建设费”。城市民用建筑修建人防工程是国家法律强制要求的一种义务，如果没有修建防空地下室而缴纳易地建设费，该费用即上缴国家，由政府人防部门另行安排修建公共人防工程。并且根据国家政策，减让了开发商在人防工程面积的土地出让金和有关税费。这实际上可以看作是国家间接投资。A小区是否属于条件限制而不宜建设的情形，可用于保命的公共人防工程是否建设，建在何处，需政府人防部门确定。
4、地下车库
（1）A小区地下车库，建设成本已经分摊到全体业主
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号规定：（三）无产权地下车库的处理，无产权地下车库是指建设工程规划许可证批准的、不计算容积率的、利用商品房的地下基础设施建造的地下车库。“利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”其成本分摊到可售面积中，土地增值税清算时允许扣除。因此，业主的购房成本中已经包含了地下车库的建设成本。
（2）A小区地下车库，不能办理产权
根据1994年《城市房地产管理法》第四十一条、2007年《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条和2001年《城市房地产转让管理规定》第五条、2001《城市房屋权属登记管理办法》第六条的规定，国家对土地使用权和房屋及建筑物的处分原则是遵循“物随地走、地随物走”，房屋（建筑物）所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。经查，A小区是利用地下基础设施形成的停车场所，没有缴纳土地出让金，无法获得土地的分摊，不能办理产权证。
（3）容积率，对土地成本的影响
容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。A小区项目用地范围内地上总建筑面积(正负0标高以上的建筑面积)为155741.4㎡，项目总用地面积为43362.2㎡，容积率为3.5916。地下车库（23613.43㎡，含综合楼地下一层）面积未计入容积率。地下车库（位）面积通常属于总建筑面积，但不属于计容面积，所以不分摊土地成本，只分配建筑成本。地下车位虽未计入容积率，但这并不代表地下车位没有占用小区土地使用权。小区土地使用权是通过缴纳使用权出让金获得，而这个出让金是以容积率为基础计算出来的，容积率是计容总建筑面积与宗地（小区）面积之比，故在土地出让时容积率具有为计容建筑面积预设土地使用权的作用。因此，地下车位未计入容积率，不是表明地下车位没有占用小区土地使用权。事实上，建造在地下基础梁柱之间的地下车位，实际占用了小区土地使用权。地下车位未计入容积率，只是表明地下车位没有单独获得小区相应的土地使用权。小区建设完成之后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移至全体业主专有或共有。此时，未计容的地下车位虽然没有单独获得相应的小区土地使用权，但实际上却是占用着小区业主共有的土地使用权。因此，如果认为地下车位的建筑物因开发商投资建造而认定归其所有，那么地下车位占用的土地使用权则随房屋的出售而转移给小区业主共有，这样导致地下车位的建筑物所有权与其占用的土地使用权的主体不一致。开发商若以其地下车位的建筑物所有权向业主主张权益，业主也可以其地下车位的土地使用权向开发商主张权益，这种矛盾对立很荒唐；故我国对不动产权登记坚持建筑物所有权与土地使用权主体相一致原则，这也是为什么不计容地下车位等小区建筑物无法办理产权登记的原因所在。
（4）无产权证的公共地下停车场，属于全体业主共有
《民法典》（自2021年1月1日起实施）第三百四十四条的规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施；第三百四十五条的规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权；第三百五十二条的规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。通过对上述条款的分析，我们不难看出，这些条款仅仅是规定开发商在建造阶段的有关权属(即从开发建造到出售之前)，这个阶段的权属，《民法典》规定很明确，只要是建筑物及附属设施是经过合法审批建造的，在未出售之前是属于开发商所有，这一点无须争辩。但是在开发商取得预(销)售许可证，出售房屋后，其拥有的权属已经发生了正常的流转。根据《民法典》第三百五十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；第一百四十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。所以，开发商拥有的住宅小区拥有的权属在随着房屋的出售，其相关权属也随之转移了。仅仅根据《民法典》第344、345、352条的规定，认为住宅小区地下工程在建造阶段拥有权属，从而认定住宅小区房屋出售之后还拥有相关权属，是片面的、缺乏依据的。
根据不动产登记原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
开发商向A小区业主出售房屋交房之后，小区土地使用权转归业主共有，小区内除了专有部分外的土地使用权就归小区全体业主共有，开发商不再是小区土地和房屋的权利人。业主委员会成立后，所有小区共同管理的事项都应该移交业主委员会管理。开发商利用前期物业管理的优势，出售、附赠或出租，不符合法律规定的权利人主体资格。利用地下车库车位获得的收益，除去合理成本外，应归全体业主所有。
5、会所（改名：综合楼）
经查，A小区规划设计方案于2008年9月12日通过审批，于2009年3月25日调规，在总体规划和每栋房屋具体规划、报建计划中均将会所、幼儿园建筑物列为“公共建筑”配置，用途为“会所”、“非住宅”。然而，2011年10月14日，开发商在【城市规划技术论证报告】中将“会所”改为“综合楼”，并因综合楼面积扩大和幼儿园增加2层，面积增加1334.9㎡，从而使容积率增加了0.0316；据政务大厅服务人员介绍，综合楼办理了地上部分房屋共2900.63㎡产权证，但拒绝提供产权证书（未见证书）。
会所即为商品住宅项目附属会所的简称，系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。开发商在销售A小区时曾经大肆宣传：“音乐金色大厅、音乐幼儿园、音乐主题餐厅、音乐博物馆、音乐主题街区、音乐电台让人目不暇接。一条浪漫的艺术街区环绕在侧，音乐咖啡厅、音乐沙龙、音乐酒吧、乐器专卖……10000平米音乐广场，让您的心情时刻保持如享受到美妙音乐一般的愉悦。”
实质上这就是开发商在销售期间进行的有关会所及其特色的宣传。在民法上商品房的销售广告性质为要约邀请。开发商对于房屋的设计、构建都应当按照约定施工，不得擅自改变规划和设计，更不能擅自改变基础设施的功能、用途。
如果开发商在开发过程中将会所作为独立产权报建，会所面积又未进入公摊面积，且开发商依法应无偿提供的物业管理服务用房、社区用房不包括会所在内，那么，会所产权应属开发商所有。如果开发商将会所作为公共配套报建，包括在物业管理服务用房或社区用房面积内，或将会所面积计入公摊的，或者开发商在销售时承诺会所产权归业主所有的，会所产权应该由小区业主共同享有。
从开发商送审的规划图上标注会所的用途是公共场所，属于小区的公共设施，则会所的所有权属于业主。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（四）物业管理用房、业主共有的会所的处理：物业管理用房、业主共有的会所，在商品房销售合同中应当明确：这些房产属于非营利性的产权属于全体业主的，开发成本作为“公共配套设施费”分配计入可售面积中，在计算土地增值税时可以扣除。
据此，A小区的会所已经计入业主购房成本，而非单独报建。
根据我国物权法第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”会所属于该条规定中的其他公共场所或公用设施，因此，会所应属于全体业主共有。
物权法第七十二条 业主对共有部分的权利义务规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。开发商在销售完A小区房屋后，对共有部分的权利一并转让了，就不再是小区任何共有部分的“主人”。
《房产测量规范》中规定，为多幢楼服务的管理用房等不计入公用建筑面积向业主分摊。根据《物权法》及《民法典》，物业服务用房属于业主共有。也就是说，不计入公摊的物业管理用房等公用建筑面积，未必就一定属于开发商所有。也就是说，即使A小区会所没有计入公摊，也不必然就是开发商所有。
再则，如果开发商办理了会所的产权证，那么，就意味着会所将和其它业主享受同样的权利和义务，业主委员会可以要求产权人提供所涉及房产（会所）的国土证、产权证、完税证明、缴纳维修基金发票、物业管理费发票等具有法律效力的证明证件，否则，业主委员会可以追诉。
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