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不知道是不是“命运的安排”，
这两个躲也躲不的“竞品”，
在同一天取证认筹了。
上半年，
在中核热卖之后，
他俩就经历过一场激烈的“撕杀”。
当时，
我们《大虹桥群里》的群友们，
纷纷@过群主“酱酱”，
希望我能写一篇这两个楼盘的深度PK文章。
其实那个时候，
大家在选万科还是招商这个问题上，
普遍出现了“选择障碍”。
其他楼盘或多或少，
在地段和产品上，
总是有些差异化的区别，
可他俩，
如同一对孪生兄弟，
差不多的地段、
差不多的产品、
差不多的价格……
面对“同质化”严重的两个楼盘，
莫说普通客户选不来，
让我写这种深度PK的文章，
写起来都是很累人的事儿。
SO
象我这种特别偷懒注重效率的人，
一直在回避，一直在回避……
现在为什么又写了？
有同事提醒我，
这次你再不写，以后就没机会了！
徐泾即将谢幕大虹桥
前不久中骏天璟开完，
就有同事提醒我要注意徐泾的新房货量。
徐泾板块新房存量图
（数据统计截止日期2019.9.26）
在已取证的新房楼盘网签数据来判断，
徐泾的新房已经去化的差不多了。
万科和招商这次的加推，
不约而同也都是最后一批住宅。
不出意外，
过完年，再要买徐泾住宅，
只剩中核二期的加推，
明年徐泾新房供应有“断供”的风险。
此时不写更待何时！
好了，照例扯完淡之后，
开始今天的正文。
星之屿
高架硬伤
《星之屿》被提到最多的缺陷，
就是南面崧泽高架路。
看照片就知道离得很近了，
但到底有多近，
我们同事特别带着测距仪，
前往现场测量。
由于崧泽高架还在施工，
旁边有围栏挡着，
所以，我们分两段进行了测量，
一段是小区围墙到工地围栏的距离22.5米，
另一端是工地围栏到高架的距离21.75米。
也就是说，
星之屿最南面一排的建筑物，
到高架之间的距离40多米。
40多米，
房屋和高架间只有行道树遮挡的情况下，
吵，是无法避免的，
另外附加的灰尘和尾气污染，
也是需要提醒大家注意的问题。
有人曾留言问我，
第二排房屋距离高架也在百米以内，
会不会也受到影响？
我觉得不会。
噪音不像“气味”，
不会随风飘扬，
而第一排房屋对第二排房屋来讲，
由于一面“盾牌”，
会把噪音死死挡住，
所以我觉得第二排的房屋，
高架对其的影响势必会大大降低。
星之屿
已非“天空之城”
不少看过星之屿的客户，
都会有这么一种感觉，
星之屿犹如天空之城的一块“飞地”，
甚至在某种程度来讲，
这完全就是万科做的两个不同的项目。
天空之城作为徐泾的最大的项目，
下楼就有商业、有会所、有地铁，
真的是超级规划，
但是这些商业、会所、地铁，
对星之屿来讲，
被崧泽高架这么一隔之后，
就变得非常不方便了。
天空之城的会所只有一个，
设在云之谷的里面，
这对星之屿的业主来讲，
以后用起来，可以说是要“翻山越岭”。
商业和会所这东西，
平时用不到也就算了。
星之屿和天空之城的土地获取成本，
也是天差地别，
当年天空之城的地，
由于是TOD上盖，
楼板成本不过1.5w，
这样的楼板价对应如今的售价，
产品的伸展空间是绰绰有余的。
可是到了星之屿，
楼板成本超过了3.3万，
还要配建不少的公共空间，
比如下面这两个：
都知道星之屿南面有一条跨街长廊，
而在这条跨街长廊的这头，
有一个面积达到3000平米的公共广场，
在万科的平面图上，美曰其名：UNI-PARK。
稍有些远郊生活经验的人，
都该知道，
在徐泾这样个远郊板块，
轨道交通站解决的问题，
不仅仅周边一公里范围内的居民出行问题。
它的覆盖范围最远可以到周边3公里以内，
徐泾老镇和徐北地区的居民，
都靠17号线进入大虹桥或者市区。
这个公共广场的未来用途，
就是起到一个中转作用。
一旦交付之后，
这里势必是摩的和摩拜扎堆的地方，
因为是公共广场，
以后的治安管理是个很不确定的问题。
你说这个怪万科，怪不了，
这是当年拿地的条件，
但影响呢？
未来确确实实是加在星之屿住户头上的。
另一个配建的要求，
就影响更大了。
星之屿的平面上，
有一个叫“社区客厅”的地方，
其实这就是一条公共通道。
为了方便后面学校里的人，
前往地铁站不用绕道，
星之屿做出了巨大的牺牲，
在小区的腹部，
开出了一条贯穿南北的公共通道。
通道两边小区各自做了围墙，
这样一来，
原本不大的星之屿，
被分成了两瓣儿，
完整社区因此被“破坏了”。
住星之屿的业主，
未来下楼遛个娃或者遛个狗时，
会发现自家社区超小。
很多人来看星之屿，
某种程度上是来看天空之城，
觉得天空之城很便利，
规模品牌很象样。
万科也是摸透了客户的心思，
售楼处始终和天空之城用一个，
现场实体样板间就是不做。
但是，
在我看来，
星之屿真的算不上是“天空之城”，
而且是一个南面高架，
被各种配建搞得四分五裂的小小区。
说完了万科，我们说招商
招商虹桥公馆
“包阳台”和连廊都是硬伤
“包阳台”
招商被提及最多的“问题”，
这次的阳台被包进了卧室，
大家都觉得这样不好。
作为阳台，
大家的认知是“阳台建面送一半”，
谁都想多得些“附送空间”，
多花钱，没人愿意的。
其实大家问题没找准，
在我看来，
阳台被包进卧室，
是一个聪明的补救方案。
通过阳台这样一包，
卧室可用面积变大了。
象这次中骏天璟的房子，
看过现场的人，都说卧室太小了，
恨不能“追杀”这个设计户型的人，
把客厅做得老大，
但最大的主卧才8个多平米，
小的卧室才4个多平米，
床都放不下来。
卧室连个阳台，
阳台两面都是玻璃，
即便把卧室敲出去，
面积也无法利用。
你看这就是阳台无法改造的苦恼，
招商把阳台这么一包，
至少在卧室的使用面积上，
是得到提升的。
就拿它的88平户型来讲
我们通常可以看到的90以内的小三房，
次卧都小得很，
一般都在4个平米左右，
但是，
我们实地去测量招商的次卧，
实用面积达到了6个多平米。
虽然钱是多花了，好在面积还是在的。
98平的户型北面全是连廊
聊起招商虹桥公馆的缺点，
第二多被提及的就是它的北面连廊。
这个连廊影响，
主要是98平这个户型，
这个户型由于处于所有楼的中间，
所以连廊的影响基本都在它身上。
从视野和私密性来讲，
这个连廊的设计确实挺糟糕的，
不过好在在北面，
影响的仅仅是次卧和厨房。
总价分析，根据预算各归其位
从一房一价表上，
我理出了它们两家各自总价段的分布规律。
400w+
从这张图表中，
可以看到，
500w以内在徐泾，
如果可以接受2房，
万科有（万科75平2房）。
万科的2房500以内都能买到，
但前提你能接受高架的影响。
如果要买3房，
招商有39套低楼层可选择
500w+
这两个楼盘的主力总价都集中在这个总价段上，
再细分一下，
应该分为560w以内；
590w以内；
590w以上；
560w以内
万科这次三房户型只有102平一种，
对应560w以内总价的房子，
套数上仅仅只有47套。
且都在沿着高架的第一排里，
而且楼层都很低。
招商对应560w以内的户型则更为充裕，
88平的小三房的总价段
460w-540w
560w以内在招商买88平，可以随便买。
98平对应560w以内的套数，
也有50+套，
选择余地也比万科要大很多。
590w以内
万科590w以内的房子，
基本都是第一排的小三房，
和第二排少量低楼层的房子。
招商的590w以内，
除了102平的三房
和98平的楼王位置（10幢），
这个总价基本可以全覆盖。
从这个总价段分析可以看出，
如果预算很有限，
有限到到500w以内，
不用想，去买万科，
只有它有小户型。
如果想买3房，
但总价要控制在600w以内，
招商的选择余地会比万科会更多，
且不用忍受高架。
如果你的预算在600w以上
恭喜你，
这两个盘，
就没你买不动的房子，
买谁，随意。
甚至，
如果这两个盘，你都看不上，
按照您这个预算，
明年的中核二期加推，
你不妨也可以去搏一搏。
好了，今天的文章已经很长了，
估计看到这里，
你也已经看累了，
谢谢把它看完。
不管我把这两个楼盘写成了什么样子，
作为万科和招商这对“冤家”，
其实故事才刚刚开始，
从今天开始的“每日认筹监测”，
才是他们真正的实力体现。
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