泰禾：穿过暴风雨 I 零度 · 地产

如果将泰禾放在更长的时间维度里，你会发现泰禾所经历的一切，为中国房地产历史提供了一个样本。
撰 文| 季晚禾
编 辑I 郝亚洲出 品I 零度工作室
当你穿过了暴风雨，你就不再是原来那个人。
——村上春树,《海边的卡夫卡》
8月11日这天，出身书香门第的泰禾集团董事长黄其森，做了一回“老师”。
坐在他面前的学生，是50余位新入职泰禾的普通员工。
需要特别指出的是，这是身为董事长的黄其森近年来第一次出现在普通员工的培训现场。他甚至带来了一个可堪豪华的培训讲师团，包括副总裁、总裁助理在内的11位集团高管，涵盖人力、营销、产品、品牌、客关、审计等公司运营重要条线。11位高管轮番上场，畅谈泰禾产品观、人才观、战略观、品牌观。
这被外界解读为一个强烈的信号：黄其森重视人才管理，重视精细化运营，以前所未有的力度和高度。
黄其森压轴出场。
讲台上的黄其森，随和、平易、毫无架子，讲话一如既往的慢条斯理，不时露出标志性的微笑。
“做企业要有良好的心态，好的时候不要得意忘形，不好的时候也不要怨天尤人，平和的心态非常重要”。谈及战略，黄其森说，要能看到别人看不到的地方，没有必要争论。
“人生很长，要保持好的心态，要有自信。”黄其森一脸诚恳。
某种程度上，黄其森这番话，是讲给面前的新员工和高管听，可能也是是讲给自己听，讲给外界听。
即便是房价成为社会核心议题之一的时代——这让房地产企业引人关注也容易遭受质疑，收获赞誉也极易遭受批评。可泰禾，在中国房地产行业里，仍然是那么一个特殊的存在——收获了超出行业排名的关注流量，也经受了超出正常范围的质疑打量。
一直以来，“高负债、猛扩张”是业界给予闽系房企的统一标签。泰禾作为闽系房企的代表，时常陷入舆论漩涡的原因也概莫如此。
可问题的核心在于，泰禾为何以一己之力，承担了舆论对一个房企派系、一种发展道路的关切？换种更直接的表述，泰禾为何总是被讨论的那一个？
01
成长的代价
单论规模体量与发展速度，创建于1996年的泰禾，直到2018年销售才过千亿，虽跻身房企20强，可与碧桂园、恒大、融创等头部房企相距甚远，与中梁、新力等一众后来者的快速扩张相比，也不够生猛。
可一座院子，让泰禾成为了网红房企。
泰禾旗下院子系产品，在全国23个城市拥有45个院子系项目，誉满江湖，爆红业界，引领了一股新中式之风。院子系产品成就了泰禾“院子宗师”的业界地位，也造就了黄其森“黄院长”的江湖名望。在泰禾院子系产品的模仿者名单里，充斥着你几乎能想到的所有声名显赫的品牌房企。
甚至时代也站在了黄其森这一边。
赶上“文化自信”时代，黄其森的“住在‘罗马小镇’里，怎么能做出中国梦”，成为爆款金句，更是让泰禾和自己的声望达到顶峰。
可几乎是同时，高负债、地王收割机、现金流紧绷、人事震荡就如乌云一般，笼罩在泰禾头顶。直至去年年中，高管短期内集中离职和出卖项目度过危机，让乌云终化为暴风雨，泰禾一度成为风暴焦点。
以往，身为全国政协委员的黄其森，只会在每年两会期间，接受一次媒体记者的集中采访。各路慕名而来的记者，把北京国贸招商局大厦22层的一间会议室挤得满满当当，甚至门口都站着等待提问的记者，毕竟一年一次机会难得。
身为福建人的黄其森，笃信爱拼才会赢和闷声发大财，几乎从不接受某一家媒体的专访。在2017年之前，他甚至都缺乏一套专门用于对外宣传的个人形象照片，以至于那张被媒体反复刊发的红色无领T恤照片，令人产生审美疲劳。言行低调，声名远播，如此矛盾的两极，在黄其森身上，显得如此和谐统一。
今年6月，黄其森将一年一度的媒体群访，从繁华CBD换到了大运河边上的中国院子。
时间变了，地点换了，一些改变发生了。
面对轮番抛来的高负债、人员动荡、如何度过“最困难”时期等等敏感问题，黄其森来者不拒，不打太极，回答之坦诚，令到场媒体略感吃惊。会后，一向挑剔的地产媒体甚至打出了“黄其森回答了一切”的标题。
“看人，用人。”在这次媒体群访会上，黄其森明确将“人”视为本年度首要管理工作，没有之一。
他说，房地产操盘是一个很长的产业链，并不是几个人可以解决的，他要做的事尽量控制不犯大的错误，不拿错地，不去错地方，但是人不可能不犯一点错误。
“这其实就是成长的代价。”黄其森说。
黄其森对人才的渴求，被业界共知。2018年这一年，黄其森几乎每周都在他一手打造的中国院子面试高管。在那间布置简单的办公室，黄其森会娴熟地泡上上好的武夷岩茶，脸上布满谦虚笑容，一边亲手给候选人一杯一杯地斟茶续茶，一边用他的福建普通话讲述泰禾的前世今生。
他的语速几乎没有什么变化，和缓，平和，只有在说到运河岸上的中国院子时，才有一些略带骄傲的起伏。
任何一位造访中国院子的访客，都会被它征服，继而想拥有它。一个公开的事实是，章子怡、冯小刚、景甜等都是中国院子的业主。
作为院子系开山之作，泰禾·中国院子连续三年入选“亚洲十大超级豪宅”，这些静卧在大运河北岸，占地1到6亩的新中式纯独栋大院别墅，除了让造访者慨叹其宏大精致的中式之美，更重要的是，它成为一部新中式建筑教科书。
2002，黄其森带着他的团队从福州来到北京通州，“紫气东来之地”，在潮白河旁边，开始一段“中式产品苦旅”。
对于任何闯入者而言，北京房地产市场都是冷酷无情的：它要求新入局者在产品、服务和品牌三方面，缺一不可。哪怕缺一点，出局是必然结局。
当时的泰禾只是一家区域开发商，即便凭借红树林系列项目在大本营福州声名鹊起，可来到北京，面对首开、华远、SOHO中国等强势开发商，泰禾没有任何优势可言。
残酷很快显现——房子卖不出去，“卖一套满头大汗”。北京项目要依靠福州公司来输血，非但不能创造效益，看上去更像是一个资金无底洞。
在一系列试错之后，黄其森做了一个决定：调整产品方向，进行中式产品的打磨研造。
这个决定，不可谓不大胆：当时北京市场乃至中国房地产市场占据主流地位的建筑风格，是地中海风格，是意大利的托斯卡纳风格，是美式加州风格……一派欧风美雨，唯独与中式无关。
这意味着泰禾要凭借一己之力，开创一种新的建筑风格和产品品类。其背后的风险不言而喻：新产品能否被市场接受，企业能否承受巨大的资金考验。能否熬得起，守得云开见月明，这是黄其森和团队的艰难时刻。
彼时，黄其森的团队朝气蓬勃、野心勃勃、才华横溢，他们对于未来有着美好的畅想，充满乐观情绪。更重要的是，他们深信老板选择的这条路是正确的，坚信自己正在做的是可以改变行业的大事。
每一天都是新的——大到产品设计，小到每一块地铺的朝向，都无先例可仿，甚至市场上都没有现成的供应商可以满足院子对于门头、抱鼓石、门灯等物料的要求。
一位当时追随黄其森从福州来到北京的老员工这样回忆：我们那时候几个年轻人一起来北京，当时项目所在地那个荒，改善一次生活不容易。有一次，我们四个人吃了8斤牛肉，年轻啊，吃得下。
另一位老员工回忆起运河岸边的日子，则是温暖与苦涩并存。他说，那时候，老板和我们一起研究产品，到春天，北京沙尘暴厉害，被吹得灰头土脸，心里也慌，有时候会有背水一战的感觉，可总觉得有希望在。
十年磨一院。这帮追随黄其森从福州到北京的年轻人，熬出了一座泰禾院子，一朝天下知。当年的大姑娘小伙子，构成了后来泰禾最坚实的管理层。
黄其森认定对人的投资是泰禾最重要的投资。泰禾一度坚信最优秀的人才在体制内，“大家一层层提拔都是经过考核的，能做到这种正处级以上，懂得规矩。房地产很多都是在社会上飘，很多人没有敬畏。三个标准：政府、央企、高校。”
因此，泰禾启动了超过两年的高端人才的社招，开出的价码令业界瞩目。到今年6月底，泰禾坚决结束了大规模外部招聘，转而向内部发掘和培养人才，希望与员工共成长。
这种人才战略的调整，与其说是一种改变，不如说是一种回归。
黄其森也毫不讳言泰禾在管理层面与标杆房企的差距，甚至认为“泰禾的战略是大学生，但管理是小学生”。
外界无法真正了解黄其森这番表态里面，究竟是自谦的成分多一些，还是自醒的比例多一些。总而言之，有一点是清晰确定的，黄其森判定他一手创立22年的泰禾，到了需要作出改变的紧要时刻。
02
除了通过黑夜的道路，
人们不能到达黎明
黄其森早年的履历是：15岁上大学，毕业进入体制内，加入建设银行福建分行工作，稳步升迁，待而立之年，放弃体制内身份，辞职下海，创办泰禾。在泰禾之前，外界对黄其森的了解基本上由上述这几句话构成。可这也足够证明他的早慧和少年老成。
从战略选择上，黄其森从来都是一个自信果决的商人。他像极了美国著名现实主义作家杰克·伦敦笔下的人物，凭借胆略和机智，带领泰禾度过一次又一次的挑战和危机。
更为核心的问题是，黄其森如何把握节奏，如何决定在别人举棋不定时全力进入土拍市场收割，又基于何种原因决定全身退出，他怎样去预知危机的来临并安然度过？
如果将泰禾放在更长的时间维度里，你会发现泰禾所经历的一切，为中国房地产历史提供了一个样本：
在房企全国化布局前夜，从福州到北京，从谋一隅到谋全局；在招拍挂时代，倾力在一线城市拿地，储备粮草，哪怕被冠以“地王”帽子；在产品为王时代，十年磨一院，几次推翻重来，打造了业界爆红的泰禾院子IP；在行业调控期，成为受困于高负债的典型，一边成为行业困境的话题制造者，一边成为腾挪自救的样本，并实现了软着陆。
8月30日，泰禾集团发布2019年半年度报告。其中有四项核心数据值得关注：一是有息负债大幅减少，半年偿还338亿元；二是净利润增速显著，同比增加15.2%，至15.7亿元；三是净资产规模扩大至367.6亿元；四是经营性现金流净额大幅增加至202.2亿元。
在行业遭受严厉调控的时代，中国房企的大多数掌舵人都在踩刹车。而黄其森，无疑是踩得最果决的那一个。
“高负债”，是泰禾身上挥之不去的标签。但自去年开始，黄其森给一直高速扩张、在北上广深一线城市大举拿地的泰禾，踩下了刹车。
2018年年末，泰禾的有息负债是1376亿元。半年过去，这个数字变为1104亿。如果参考泰禾2018年之前三年的负责总额曲线，那么2019年年中无疑是一个亮眼的拐点：
2015年末、2016年末和2017年末，泰禾负债总额分别为677.13亿元、1016.48亿元和1813.02亿元，持续保持逐年增长态势，其中仅2017年一年，就新增加了796.54亿元的负债额。
泰禾仅用半年时间，就偿还债务支付现金达338亿元。而338亿元，在克而瑞地产研究最新发布的《2019年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜》里，足够可以占据一个前50的位置。
据接近泰禾的知情人士透露，到2019年年底，泰禾要偿还的到期债务已经大规模减少，按照泰禾目前的销售和回款节奏足以应对，“在可控范围内。”
自2017年总资产首次突破2000亿元之后，截止2019年6月30日，泰禾总资产为2386.4亿元。其中，最能体现增长质量的净资产规模达367.6亿元，归母净资产达216亿元。
净资产的稳步增长，意味着泰禾抗风险和抗周期的能力在稳步增强。这就像从驱逐舰升级到巡洋舰，吨位大了，自然能抗击更大的风浪。
黄其森踩下的刹车，不单追求稳，更追求“有质量的稳”。
从2019年中报可以看出，今年上半年，泰禾归属母公司净利润达到15.6亿元，同比上涨接近60%。这一方面基于泰禾进行部分项目的股权转让，提前兑现利润，另一方面也是基于市场对其产品的高度认可，稳定增长的销售才是根基。当然，这需要泰禾今后的销售保持稳定持续的节奏，并且回款及时。
换句话讲，掌舵人黄其森对于泰禾的经营思路，做出了极其重大调整，他为泰禾选择了新的航行方式：一味的规模扩张，或者说依然甚嚣尘上的规模论，让位于更加注重回款、利润和现金流安全的有质量的增长，即便脚步会慢，即便会遭受阵痛，即便这并非易事。
成长痛——在医学上，有一种痛叫成长痛。这种痛是指处于身体猛长期的青少年，多因活动量相对较大，长骨生长较快，与局部肌肉筋腱的生长发育不协调，导致了生理性疼痛的发生。
自1998年房改方案发布，中国房地产行业已经经历了20年的狂飙突进，房地产企业的掌舵人们大多已经习惯了拐弯都不踩刹车的猛冲猛打。
当整个行业进入下行周期，切骨的成长阵痛则是每一家房地产企业都必须要面对的，而更残酷的事实是，相当一部分房企要面对的是阵痛过后，只剩一地狼藉，甚至灰飞烟灭，成为历史。一个最新的数据是有超过300家中小房企在今年年初宣告破产清算。
黎巴嫩著名诗人纪伯伦说，“除了通过黑夜的道路，人们不能到达黎明。”
如何走过黑夜，到达黎明？
某种程度上，泰禾为行业提供了一种可能。当行业来到存量时代，企业在增量时代积累下的产品号召力和品牌影响力，将发挥更大能量，成为企业穿过暴风雨的最大荫蔽。换言之，泰禾至少还有产品，至少还有“院子IP”。
在一手房市场整体销售遇冷的大环境下，泰禾院子系产品的成绩愈发耀眼。根据行业权威机构亿翰智库的数据，今年前5月，北京泰禾·金府大院以超56亿销售金额成为全国单盘销冠。今年上半年，泰禾红树湾院子共实现销售28.3亿元，夺厦漳泉区域住宅类产品销冠。
一叶而知秋——泰禾，已经穿过了暴风雨。
村上春树在《海边的卡夫卡》里，这样写道：当你穿过了暴风雨，你就不再是原来那个人。
如此，泰禾，已不再是原来那个泰禾。
END